임대수익률로 보는 부동산 적정가격

우연히 국민TV 라디오에서 임대수익률로 보는 부동산 적정가격을 계산하는 방법을 들었다.

나름 괜찮은 판단법이기에 정리해 본다.

적정 부동산 매매가 공식

이 공식은 임대수익률을 6%로 계산한 공식이다.

미, 일처럼 부동산의 시세차액이 크지 않은 나라에서 보는 적정 부동산 수익률은 5~6%라고 한다.

기준금리가 2~3%일때, 부동산의 경우는 감가상각, 보수 및 관리비용, 공실률 등의 리스크에 의해서 기준금리 보다 높은 수익률이 책정된다고 한다.

이러한 기준을 우리나라의 부동산 시장도 적용하는 것도 큰 무리가 아닐 것이다. 이미 시세차액을 노리고 부동산 투자를 하는 사람들은 거의 없으니..

위의 식이 나온 임대수익률 구하는 공식은 다음과 같다.

이 식에 임대수익률을 6%로 잡고 매매가에 대해서 정리하면 (1)식 적정 부동산 매매가 공식이 나온다.

생각해 보면 이 식에는 조금의 오류가 있다.

보증금을 은행에 예치해 놓았을때의 수익은 제하고 계산한 것이다.

좀더 정확한 임대수익률은

(2)식은 분모가 작고 (3)식은 분자가 커지는 셈이므로 거의 근사값이 나온다.

예금금리는 변동이 있는 값이니 금리가 작은 경우 러프하게 계산할때는 (3)식보다 (2)식이 더 유용할 것이다.

방송에서 나온 부동산 적정가격의 한 예...

1. 잠실 아파트 25평 실거래가 : 매매가 7.5억, 보증금 1억, 월세 150만

임대수익률을 계산해보면 약 2.8%

2. 잠실 아파트 33평 실거래가 : 매매가 9억, 보증금 1억, 월세 200만

임대수익률을 계산해보면 3%

임대수익률을 5~6%로 만들기 위해서는 매매가를 내리거나 월세를 올려야 한다(단, 보증금이 동일한 경우).

이미 150~200만원의 월세도 넘사벽이고, 전세를 월세로 돌리는 추세이므로 부동산 시장에서 월세도 하락세이다.

따라서 월세는 동일하고 매매가가 조정을 받는다고 하면,

1번의 경우 임대수익률 5%가 되기 위해서는 매매가는 4.6억원이 된다. 따라서 2.9억원의 인하 요인이 존재한다.

2번의 경우 임대수익률 5%가 되기 위해서는 매매가는 5.8억원이 된다. 따라서 3.2억원의 인하 요인이 존재한다.

물론 수익률을 6% 이상으로 잡는 다면 매매가의 하락폭은 더 커질 것이다.

직접 방송듣기

(17:30부터~)

STRANGE JOURNEY